Site Yönetiminde Karar Almak için Kaç Kişi Gerekir?

Artık halkın büyük kısmının yaşadığı site ve apartmanlarda yönetimin bina ile ilgili kararlar alması için bina sakinlerinin oylarına ihtiyaçları bulunuyor. Peki hangi karar için ne kadar oy gerekli haberimizde…

SİTE YÖNETİM TOPLANTILARI

Kat sahipleri site yönetimi ile ilgili karalar almak üzere daha önceden yönetim tarafından belirlenen tarih ve yerde toplanırlar. Bina yönetim toplantılar olağan ve olağanüstü olmak üzere iki gruba ayrılır. Yine ilk toplantı ve ikinci toplantı olmak üzere yeniden gruplandırma yapmakta mümkündür.

NİTELİKLİ ÇOĞUNLUK İSTENİLEN KARARLAR:

• Açılma katılım oranı şartını yerine getirmiş birinci toplantıda katılanların oy çokluğu, birincisi şartları taşıyamadığından dolayı açılamamış toplantının yenilenmesi amacıyla birincisinin tarihinden  7 gün sonra, 15 gün önce yapılan ikinci toplantı da ise katılanların salt çoğunluğu ile aşağıda nitelikli çoğunluk gerektiren konular haricindeki yönetimle ilgili her türlü karar alınabilir.

OY BİRLİĞİ İSTENİLEN KARARLAR:

Kanun, etki ve sonuçlarına göre önem taşıyan aşağıdaki konularda ise asil veya vekil eliyle nitelikli olumlu oy kullanılmasına hükmetmiştir.

• Tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde (sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon,bar,kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi.) iş yeri açılması  ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile kat alacakları karar ile mümkündür. (KMK/24)
• Toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. (KMK742)
• Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için,kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi gerekir. (KMK/44)
• Anagayrimenkulün yukarıda bahsedilen inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden tespiti oy birliği ile yapılır.  (KMK/44)
• Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.(KMK/45)

BEŞTE DÖRT ÇOĞUNLUK İSTENİLEN KARARLAR:

• Yönetim planının değiştirilmesi için, tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyunun bulunması zorunludur.(KMK/28-70)
• Kat Mülkiyeti Kanununa 2814 sayılı kanunla ile eklenen EK-4 madde hükmüne göre, beş veya daha fazla kişi tarafından bir ya da birden çok yapı yaptırmak amacı ile birlikte bir arsa edinenlerin kat irtifakına geçiş konusundaen az beşte dördünün karar alması gerekir.
• KMK madde 19 hükmünde belirtilen, “ortak yerlerde inşaat,onarım,tesis ve değişiklik yapılması için” aranan yazılı rıza için illa 4/5 çoğunluk kararlı  bir toplantı yapılmasına gerek yoktur,  böyle bir toplantı yapılarak oluşturulacak toplantı tutanağının altına malik imzaları da alınabilir, kapı kapı dolaşıp muvafakat name niteliğinde evrak altına imza ile de bahse konu 4/5 çoğunluk rızası alınabilir.

SAYI VE ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU İSTENİLEN KARARLAR:

• Çifte çoğunluğun (sayı ve arsa payı) gerekli olduğu durumlarda, toplantıya katılanların çoğunlukla karar vermeleri yeterli değildir.  Aşağıdaki konuların gündem olduğu toplantıda, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alması gereklidir. Bu konularda çifte çoğunluk zorunluluğu, kararın geçerlilik şartıdır.
• Birinci toplantılar, ancak kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu ile açılabilir. kat maliklerinin hem sayı ham de arsa payı çoğunluğu ile atanır.
• Yönetici (yönetim kurulu) kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu ile atanır.
• Denetici (denetim kurulu) kat maliklerinin hem sayı ham de arsa payı çoğunluğu ile atanır.
• Ortak yerlerin kullanılmasını kolaylaştırmak ve yararlarını artırmak için yenilik ve ekleme-ilaveler kat maliklerinin hem sayı ham de arsa payı çoğunluğunun vereceği kararla yapılabilir.
• Engellilerin yaşamı için zorunluluk sözleşmesi durumunda proje tadilatı, kat maliklerinin hem sayı ham de arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır.
• Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.