Evin satış fiyatı nasıl belirlenir?

Ülkemizde gayrimenkul sektöründeki grafikler sürekli yukarıyı göstermeye devam ettiği sürece, konut kredisi kullananlar veya kullanacaklar için, ekspertiz kararlarının hayati önemliliği devam edecektir. Konut kredisi kullanırken Evin satış fiyatı nasıl belirlenir sorusuna eksperlerden kesin ve net bir yanıt gelmese de, bilinen ve bugüne kadar tecrübe edilmiş olan unsurları sizler için bir araya getirerek aşağıda liste halinde sunmaya çalışıyoruz.

Evin satış fiyatı nasıl belirlenir ?

Gayrimenkul değerlendirme konusunda uluslar arası 3 temel kural bulunmakta. Bunlar; Maliyet yaklaşımı, gelir indirgeme ve emsal karşılaştırma olarak bilinmektedir.

• Maliyet Yaklaşımı: Belirli bir mülkün satın alması yerine, aynı özelliklerde ve faydadaki yeni bir binanın inşaat maliyetini hesaplamaktır. Mülk ile birebir aynı özellikleri taşıyan ve aynı faydayı sağlayacak olan emsal inşaatı sırasında kullanılacak olan giderlerin tümü hesaplanarak, mülkün maliyet yaklaşımı değeri belirlenir.
• Gelir İndirgeme Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, satın alınan mülkün kira cinsinden kendini amorti etme süreci hesaplanır. Şehirlere göre farklılık gösteren bu süreçler; İstanbul ilinde 15-16 yıl, Bursa ilinde 17, İzmir’de ise 19 yıl olarak baz alınmaktadır. Mülkün kiraya verilmesi durumunda bu süreçlerde kendi bedeli kadar kira geliri elde edip edemeyeceği hesaplanarak Gelir İndirgeme Yaklaşımı yapılır. Bu yaklaşımdaki süreçler ticari mülklerde değişkenlik gösterebilmektedir.
• Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Adından da anlaşılacağı üzere, mülkün benzerleri ile arasında yapılan kıyaslamadır. Semt, metrekare, ısıtma, yaş gibi özellikler baz alınarak çevrede aynı özelliklerde bulunan diğer evlerin fiyatları ile karşılaştırılır.

Yukarıda belirtilen 3 önemli faktör, ekspertiz raporlarının temelini oluşturmaktadır. Şehrinizdeki amorti sürecini öğrenerek sizde kendi evinizin fiyatını belirleyebilirsiniz. İstanbul şehrinden yola çıkarak basit örnek bir hesaplama yapalım.

Aylık kira bedeli 600 TL olan bir mülkün yıllık 25 TL artış ile gelir indirgeme yaklaşımında evin satış fiyatı nasıl belirlenir?

600 x 12 = 7.200 Türk Lirası ( 1. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

625 x 12 = 7.500 Türk Lirası ( 2. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

650 x 12 = 7.800 Türk Lirası ( 3. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

675 x 12 = 8.100 Türk Lirası ( 4. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

700 x 12 = 8.400 Türk Lirası ( 5. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

725 x 12 = 8.700 Türk Lirası ( 6. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

750 x 12 = 9.000 Türk Lirası ( 7. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

775 x 12 = 9.300 Türk Lirası ( 8. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

800 x 12 = 9.600 Türk Lirası ( 9. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

825 x 12 = 9.900 Türk Lirası ( 10. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

850 x 12 = 10.200 Türk Lirası ( 11. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

875 x 12 = 10.500 Türk Lirası ( 12. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

900 x 12 = 10.800 Türk Lirası ( 13. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

925 x 12 = 11.100 Türk Lirası ( 14. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

950 x 12 = 11.400 Türk Lirası ( 15. Yıl 1 Yıllık kira bedeli )

15 Yıllık toplam kira bedeli: 139.500 Türk Lirası

Toplam bedel üzerine hava parası olarak tabir edilen semtin sağladığı özellikleri ve diğer emsal karşılaştırma ile gelir indirgeme formüllerini de kullanarak ortak paydada evinizin eksper fiyatı nı hesaplayabilirsiniz.