Satın Alınabilir Konutlar Üretilmeli!

REIDIN Türkiye CEO’su Kerim Bertrand, emlak sektörünün sorunlarıyla ilgili önemli açıklamalar yaptı. 3 aşamalı çözüm; ekonomik istikrar, devlet destekli inşaat firmaları, satın alınabilir konutlar!

Ülke ekonomisinin bel kemiği pozisyonunda olan inşaat sektörü ile ilgili önemli açıklamalar yapan Kerim Bertrand, sektörel sorunlar ve çözümleriyle ilgili değerlendirmelerini bizlerle paylaştı;

SORUNLAR:

YABANCIYA KONUT SATIŞI

Yabancıya konut satışında ilk beşte Arap ülkeleri mevcut, 2016’ya kadar ciddi alıcı potansiyeli olan Avrupalı alıcılara satış rakamları yüzde 4’lere inmiş durumda. Bunu artırmak için atılacak en önemli adım vatandaşlık şartı için konut alım bedelinin 1 milyon dolardan 300 bin dolara inmesi. Bu ciddi satış getirecek bir adım olur. Eğer bu adım atılırsa, küresel rekabet ortamında bu önemli bir teşvik olacaktır. Portekiz de dahil birçok Avrupa ülkesinde, vatandaşlık bedelleri çok daha düşük seviyelerde. Örneğin Portekiz, 350 bin euro karşılığında Altın Vize veriyor.

Ayrıca yabancıya konut satışında KDV muafiyeti var, Tüm bunlardan bağımsız olarak Türkiye’nin cazibesini artırmaya yönelik girişimlerde bulunması lazım. Dışarıdan daha çok yatırım çekebilmek için OHAL’in mutlak suretle yakın zamanda kaldırılması gerekir. Çünkü yabancı fonlar bunu önemsiyorlar.

ARZ-TALEP DENGESİZLİĞİ

Yabancıya konut satışından daha önemlisi tabiki iç talep. Emlak sektöründe arz-talep dengesizliği mevcut. Bundan dolayı konut fiyatlarındaki artış yavaşladı ve hatta enflasyon oranlarının altında kaldı. Yıllık seviyelere bakıldığında hâlâ konuttan elde edilen bir kazanım var, ancak bu kazanç düşüşte. Esenyurt, Başakşehir gibi İstanbul’un bazı bölgelerinde önemli miktarda arz fazlası bulunuyor. Bu nedenle, arz ve talebin farklı bir fiyat ve stok seviyesinde tekrar dengelenmesi kaçınılmaz.

FİYATLAR ALIM GÜCÜNÜN ÇOK ÜSTÜNDE

Konut satışlarının biraz daha zorlaştığı bir dönemdeyiz ve İstanbul gibi Türkiye’nin toplam konut satışlarının yüzde 17’sini temsil eden bir metropolde konut fiyatları yüksek seyrediyor. Konut satışlarında ortalama gelir düzeyinin alamayacağı seviyelerde bir fiyat yapısı olduğu gözlemleniyor. Bu nedenle İstanbul’dan başka şehirlerimize de talep kayması olabilir.

ÇÖZÜM ÖNERİLERİ:

FİYATLAR MAKUL DÜZEYE ÇEKİLMELİ

Yüksek konut fiyatları bir yandan sektörde satışları düşürerek gelir kaybına neden olurken, diğer yandan ev alımlarını da büyük oranda zorlaştırmış durumda. Bunun üzerine bir de finansman açısından konut kredisi faizlerinin artmasını hesaba katarsak, zoraki faiz indirimlerinin veya kampanyaların etkisi yetersiz kaldığını görürüz. Buradaki çözüm üç alanda yapılacak değişikliklere bağlı. Öncelikle nüfusun gelir seviyesini gözeterek konut sahibi olmaları için ucuz konut, daha doğrusu “satın alınabilir konutların” üretimini teşvik etmek lazım. Büyük firmalar projelerinin belli kısımlarını örneğin yüzde 15-20 gibi, daha düşük gelirlere yönelik konutlar içeriyor olmasını sağlamak gerekir. Firmaların artan girdi ve arsa maliyetleri yüzünden pahalı konut yapmamaları için devletin geliştiricilere ucuz arsa tahsis ediyor olması şart.

SERMAYE AKIŞI VE EKONOMİK İSTİKRAR

Sektör için çözüm ekonomik istikrarın devamında yatıyor. Başta faiz artışıyla dizginlense de enflasyon oranının düşmesi orta ve uzun vadede faizler üzerindeki baskıyı azaltacaktır. Enflasyonun düşmesi ve geliştiriciler üzerindeki maliyet baskısının azalabilmesi Türk Lirası’nın değer kazanmasından geçiyor. Bu da yurtdışı finansman bağımlısı ülkemizin bol döviz çekebilmesine bağlı. Yine OHAL’in kaldırılması, yatırım ortamının iyileştirilmesi, Gayri Safi Milli Hasıla büyümesinden çok yapısal reformlar ve ekonomik istikrar odaklı bir hükümet önemli. Tabii bir üçüncü olarak ‘İmar Barışı’ ile entegre, yeniden düzenlenmiş ve tüketicinin mağduriyetini en aza indiren, değer yaratarak geleceğimiz ve güvenliğimizi garantiye alacak yeni bir kentsel dönüşüm mevzuatının çıkartılması ve bunun çok katı bir şekilde, teşvik ve yaptırımlarla birlikte uygulanması gerekiyor.

DOĞRU PROJE, DOĞRU YATIRIM

Sektörde kriz yok ama talebi okuyamayan, ürününü yanlış fiyatlandıran, yanlış yerde ve yanlış zamanda yanlış projeyi yapan geliştiriciler için bir kriz var. Bizim ülke olarak daha fazla kazanıyor olmamız, daha güzel projeler üretebiliyor olmamız lazım. Bütün problemlerimizin temeli ise şu an fiyat istikrarını zorlayan parasal yapı. Aslında konut sektöründe yatırım yapmadığınız her zaman yanlış zaman. Eğer uzun vadeli bakıyorsanız, konut sektörü yine kazandırır. Ülkenin dinamikleri bunu gerektiriyor. Yani ne olursa olsun konuta ihtiyaç var, depreme karşı yenilenmeye ihtiyaç var. Sıfırdan üretilecek konutlar haricinde, şu an Türkiye’de bulunan 26 küsur milyon konutun bir kısmının da belli dönemlerde yenilenmesi gerekiyor. Dünyada böyle bir dinamik, böyle imkanlar sunan başka çok fazla ülke olduğunu sanmıyorum.

KENTSEL DÖNÜŞÜM

Bakanlık yılda 500 bin konutun yenileneceğini açıkladı. Rakam bazılarına abartılı gelebilir ama gerçek bu. Ülkemizde hakikaten 7 milyon konutun 15 yıl içerisinde yenilenmesi gerekiyor. Kentsel Dönüşüm Kanununda bazı değişiklikler bekleniyor. Bunlar arasında parsel bazlı değil ada bazlı dönüşüm, yani çehrenin daha genel anlamda işleneceği bir sistem beklentisi ve talebi var. Ancak en önemlisi kanaatimce, kentsel dönüşüme giren binaların yeniden inşasında rol alan müteahhit ve inşaat firmalarının denetimi, kontrolleri, finansmanı ve denetimlerinin tekrardan ele alınması hususunda bir değişiklik beklentisi var. Umarım bu değişiklik en kısa zamanda yürürlüğe girer. Son olarak bir diğer yönden İmar Barışı’nın da kentsel dönüşüme önemli bir kaynak yaratacağı da hesaba katıldığında Türkiye gayrimenkul sektörünün belki en önemli iki reformundan bahsedebiliriz.