Kiracı ve Ev Sahiplerinin Hakları 2020

Türkiye’de 6 milyonu aşkın aile kirada oturuyor. Kiracı ile ev sahipleri arasında zamdan tadilata, kontrat bitmeden tahliye talebinden evin satılmasına kadar onlarca sorun yaşanıyor. İki tarafın da haklarını bilmesi önemli.

Kiraya Ne Kadar Zam Yapılır?

Borçlar Kanunu’na göre; kira artışında son 12 aylık Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE) baz alınıyordu. Bu yılın başında yapılan düzenlemeyle artık kira artışları, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) göre olmak zorunda.

Bu da son verilere göre; yüzde 18.27. Bu oran tavan. Kiracı ile mal sahibi eğer anlaşırlarsa sözleşmede bunun altında bir oran kararlaştırabilirler. Ancak kesinlikle bu oranında üzerinde artış yapılamaz.

Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kanuna göre; kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilmesi gibi bir durum söz konusu olamaz. Yalnızca ev sahibinin haklı sebepleri varsa kontrat dolmadan kiracıyı çıkarabilir.

Kiracı kirayı ödemezse, sözleşmeye aykırılık varsa (evin başkasına kiraya verilmesi ya da amacının dışında kullanılması gibi), evde esaslı bir tadilat yapılacaksa kiracı tahliye edilebilir.

Kiracı Her İstediğinde Çıkabilir mi?

Kiracı, sözleşme tarihinden önce evden çıkmak isterse ve mal sahibi evi yeniden kiraya veremezse, kiracının bildirim yapması şartıyla tahliye tarihinden itibaren 3 aylık tazminat ödemekle yükümlüdür.

Eğer kiracı bildirim yapıp çıkar ve hemen kiracı bulunursa böyle bir tazminat ödenmez. Eğer ev bu 3 ay içerisinde yeniden kiraya verilirse, tahliye ile kiraya verildiği tarihe kadarki süre için tazminat alınabilir.

Bu da 3 ayı geçemez. Ancak kiracı bildirim yapmazsa sözleşme geçerlidir ve bildirim yapıncaya kadar olan aylara ait kirayı ödemekle yükümlüdür.

Kira Borcu Varsa

Kiracı borcunu ödemezse, kiracıya önce noterden ödeme için ihtar gönderilip 30 gün süre verilmek zorundadır. Bu süre geçtikten sonra hâlâ ödeme yoksa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

Kiracılı Satılan Ev

Taşınmazın bir başkasına satılması durumunda kiracının 6 ay süresi bulunuyor. Kiracı içerdeyken taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi içerdeki kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir.

Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6’ncı ayın sonuna kadar kiracı kalmaya devam eder. 6’ncı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir.

Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da dava açılarak tahliye talep edilebilir.

‘Kiracılar eğer bu durumla karşılaşmak istemiyorlarsa, sözleşmelerini tapuya şerh olarak işlemeli. Kira şerhi bulunan taşınmazlar satılsa dahi kiracı tahliye edilemez.

Üçüncü Kişilere Kiralama

Mal sahibi ile kiracı arasındaki sözleşmede ‘Kira sözleşmesi devredilemez, ciro edilemez, alt kiralama yapılamaz’ şeklinde bir hüküm var ise hiçbir şekilde kira sözleşmesi bölünemez ve bağımsız bölümün tamamı veya bir bölümü kiraya verilemez.

Böyle bir durum tespit edilirse sözleşmeye esaslı aykırılık gerekçesiyle süre dolmadan kiracı tahliye edilebilir. Ancak mal sahibi kiracısına alt kiralama hakkı tanımışsa tamamının veya bir kısmının kiraya verilmesi mümkün olabilir.

Kentsel Dönüşüm

Borçlar Kanunu’nda bina yıkıldıktan sonra yeniden yapımı halinde mal sahibinin kiracısını davet etme zorunluluğu var.

Esaslı tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir bu durumda tadilat, tamirat ve yıkım yapılıp yeniden inşa sonrasında kiracının yeniden davet edilmesi zorunludur. Davet edilmezse kiracıya 1 yıllık kira bedeli ile taşınma bedeli ödenir.

Riskli Yapıların Durumu

Kentsel dönüşüm yasasına göreyse ev sahibinin kiracıyı davet etme zorunluluğu yok.

Bu kapsamda kiracı karot alınıp riskli yapı ilan edilen bir taşınmazdan 60 veya 30 günlük tahliye yazılarının kendisine tebliğ edilmesi halinde sürenin sonunda evden çıkacaktır.

Kentsel dönüşüm yasasına göre kiracılara 2 aylık taşınma yardımı adı altında ödeme yapılmaktadır.

Evde Yapılan Tadilat

Kiracılar riskli olduğunu bildikleri bir yerden kiralama yapmışlarsa yapmış oldukları masrafları hiçbir şekilde talep edemezler.

Ancak mal sahibi riskli olduğunu bildiği halde bir taşınmazı kiraya vermişse ve kiracı ciddi bir masraf yapmışsa bu masraflarını tahliye halinde dava açarak isteyebilirler.

Kiracı, taşınmazın içinde mal sahibinin izni olmadan ciddi değişiklikler yaparsa, sözleşmeye esaslı aykırılık durumu oluşur. Bu da kiracının kontrat bitmeden tahliye edilmesine yol açabilir.