Kira Sözleşmesini Fesihte Kiracının Hakları Nelerdir?

Kira Sözleşmesi, hem kiracıya hem de kiraya verene sorumluluk yükleyen bir sözleşme türü olup, bu bağlılık ve sorumluluk sözleşme süresi sonuna kadar devam etmektedir.

Kiracının kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak istemesi, günlük hayat şartlarında oldukça sık rastlanan bir durumdur.

Bu gibi durumlarda genellikle mal sahipleri zarara uğradığını düşünerek kira sözleşmesi süresince kalan tüm kira bedellerini talep etmekte, kiracılar ise “oturmadığım evin kirasını neden vereyim” düşüncesiyle kira bedeli ödemek istememektedirler.

Bu gibi durumlarda uzlaşmak her zaman kolay olmayıp taraflar uzun ve masraflı yasal yolları tercih edebilmektedirler.

Esasında hem kiracıya hem de kiraya verene sorumluluk yükleyen bir sözleşme türü olup, bu bağlılık ve sorumluluk sözleşme süresi sonuna kadar devam etmektedir. 

Dolayısıyla kiraya verenlerin beklentisi, kiraladığı süre boyunca kira bedelini düzenli şekilde alabilmektir.

Kiracının kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak istemesi durumunda, yeni bir kiracı bulmak zorunda kalacak ve bu sürede kiralanan boşta kalacağı için zarara uğrayacaktır.

Burada genel hukuk mantığı içinde hakkaniyet gereği belirli sınırlar içinde kiracı sorumlu olacaktır.

Kiracı Evden Çıkmadan Ne Kadar Önce Haber Vermeli?

Normal şartlarda ahde vefa ilkesi gereğince, kiracının kira sözleşmesindeki sürenin sonuna kadar sorumlu olması asıldır.

Örnek vermek gerekirse 01.01.2016 başlangıç tarihli 4 yıllık kira sözleşmesinde kiracı 01.09.2020 tarihinde sözleşmeyi erken feshederek kiralananı tahliye etmişse; kiracı, burada kalan 4 aylık kira bedelinden de sorumlu olacaktır.

Ancak bu durum haksızlık yaratabileceği için taraflar arasındaki dengenin sağlanması adına Borçlar Kanunu Madde 325’de:

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.” hükmü konulmuştur.

Hükümden de anlaşılacağı üzere, erken boşaltmadan kaynaklı kiraya verenin zararı yönünden kiracının sorumluluğu makul bir süre ile sınırlanmıştır.

Buradaki makul süre, benzer koşullardaki bir taşınmazın o yörede yaklaşık olarak ne kadar sürede kiralanabileceğine göre belirlenecek olup kiracı, bu süre boyunca kira bedelinden sorumlu tutulacaktır.

Dolayısıyla esasında kiracının kiraya verene söz konusu “makul süre” önce taşınmazı terk edeceğini bildirmesi de yeterli olacaktır.

Her ne kadar bu süre uygulamada 2-3 ay olsa da taşınmazın cinsi ve bulunduğu yöreye göre bu sürenin değişebileceği göz ardı edilmemelidir.

Eğer fesih bildirim süresine ilişkin taraflar arasında bir anlaşma varsa, makul sürenin belirlenmesinde bu anlaşma da dikkate alınacaktır.

Kiracı Makul Süre İçinde Yeni Kiracı Bulmasına Rağmen Kiraya Veren Kabul Etmezse?

“Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer”

Kanun hükümden de anlaşılacağı üzere kiracının sorumluluğu, yerine yeni bir kiracı bulmasıyla birlikte sona erecektir.

Ancak kiraya veren, yeni kiracı adayını haklı bir gerekçe göstererek reddetme hakkına sahiptir. Eğer kiraya verenin reddetmesi haklı bir sebebe dayanmıyorsa, bu durumda da kiracının herhangi bir sorumluluğu bulunmuyor olup yeni kiracı bulduğu tarih itibariyle sorumluluğu sona erecektir.