Kira Sözleşmesi Ne Zaman Yenilenmeli?

Kiracı ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren kira sözleşmelerinin süresi dolmadan 15 gün öncesinden yenilenmesi gerekiyor. Peki kira sözleşmesi doldurulurken nelere dikkat etmek gerekiyor?

15 Gün Öncesinden Hazırlanmalı

Kira süresi 1 yıldır. Ancak, kira dönemi sonundan en az 15 gün evvel taraflar sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmedikçe kira sözleşmesi otomatik olarak 1 yıl daha uzar.

13. Kira sözleşmesinin otomatik uzaması durumunda kira bedeli, TÜİK tarafından açıklanan ve bir önceki yılın aynı ayına göre hesaplanan ÜFE & TÜFE oranının ortalaması kadar artırılır.

Kira Sözleşmesinde Feshetme Hakkı

Kiracı ilk bir yıllık kira dönemi hariç olmak kaydıyla, otomatik uzayan kira dönemleri içinde 2 (iki) ay önceden kiralayana yazılı olarak bildirmek şartıyla kira sözleşmesini feshetme ve kiralananı tahliye etme hakkına sahip oluyor. 

Uygulamada, tarafların gerek iş yeri gerekse de konuta ilişkin kira sözleşmelerini hazırlarken aşağıdaki konulara dikkat etmeleri önerilmektedir.

Kira Bedeli

Sözleşmede kira bedeli açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Özellikle çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin net veya brüt olduğunun belirtilmesi ileride vergi yönünden doğabilecek uyuşmazlıkları önlemektedir. Diğer yandan, 268 sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca, konuta ilişkin kira sözleşmeleri ile belirlenen 500 lira ve üzerindeki kira bedellerinin banka veya PTT üzerinden ödenmesi yükümlülüğü getirilmiştir. İş yeri kira sözleşmelerinde ise kira bedelinin miktarı fark etmeksizin banka kanalı ile ödenmesi zorunludur.

Kira Artış Oranı

TBK. 344. maddesi ile kira artış oranlarına sınırlama getirilmiştir. Konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin yapılacak kira sözleşmelerinde artış yapılabilecek üst sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Taraflar bu oranın altında bir artış oranına da karar verebilirler.

Kira Ödeme Tarihi

Kira bedelinin ödenme zamanı tarafların takdir yetkisi içerisindedir. Taraflar isterlerse aylık isterlerse yıllık periyotlar halinde kira bedellerinin ödenmesine karar verebilirler. Kiracının, kira bedelini süresi içerisinde ödememesi halinde temerrüde düşmesi gündeme gelir. Burada ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıklarda tereddütlerin giderilmesi için mutlaka kira sözleşmesinde açıkça kira bedelinin ne zaman ödeneceği belirtilmelidir. Örneğin; “Kira bedelleri her ayın en geç beşinci günü mesai bitiminde ödenir.”

Depozito ücreti

TBK. 342. maddesi uyarınca, konuta ilişkin düzenlenecek kira sözleşmesi ile kiracılardan en fazla üç aylık kira bedeli oranında güvence bedeli (depozito) alınabilir. Güvence bedeli olarak paranın verilmesinin kararlaştırılması halinde, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, bu para kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Çatılı iş yerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde TBK. 342. maddesi ertelenen hükümlerden olması sebebi ile sözleşme serbestisi içerisinde güvence bedelini (depozito) düzenleyebilirler.

Kira Süresi

Tarafların kiralanandan faydalanma amacına göre kira süresinin düzenlenmesinde fayda vardır. Konut ve İş yeri kira sözleşmelerinin bir yıllık düzenlenmesi, kiraya veren açısından kira sözleşmesinin on yıllık uzama dönemi sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin fesih edebilmesi açısından lehedir. Diğer yandan, kiracının konuttan veya iş yerinden uzun vadede faydalanmak istemesi halinde sözleşmenin tapuya şerh verilmesi önerilmektedir. Böylece kiracının, kira süresi boyunca üçüncü kişilere karşı kiracılık sıfatı korunmaktadır.

Kiralananın kullanım amacına uygun olduğunun tespit edilmesi: Bu husus genellikle çatılı işyeri kira sözleşmelerinde önem arz etmektedir. Kiracı tarafından kira sözleşmesi akdedilmeden önce, kiralanana dair yönetim planı incelenmeli, iskanı olup olmadığı araştırılmalı ve işyeri olarak kullanmak istenilen amaca uygun olup olmadığı denetlenmelidir. Örneğin, iskan yoksa işyeri ruhsatı alınamayacak ya da yönetim planında sanayi tipi fırınların kullanılması yasaklanmışsa kiralananda pastane & fırın gibi işletmeler faaliyet gösteremeyecektir.

Alt Kiralama

Kiracı, kiralananı sözleşme şartlarına uygun olarak kullanmak zorundadır. Bu nedenle, kiracı kiralananı alt kiracıya verebilmek istiyorsa bu yetkinin açıkça ve yazılı olarak kira sözleşmesinde düzenlenmesi gerekmektedir.

Tadilat Gerekirse

Taraflar uzun süreli bir kiralama dönemi için anlaşma sağladıklarında, gerek konut gerekse de çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiralananın kullanım amacına uygun hale getirebilmek için ciddi tadilat ve dekorasyon masrafı yapabilmektedirler. İşte böyle durumlarda, kira sözleşmelerinde açıkça kiralananda ne gibi değişiklikler yapılacağı, bedelinin kim tarafından karşılanacağı ve kira süresinin bitiminde kiralananın eski haline getirilip getirilmeyeceği konularının düzenlenmesi ileride doğabilecek ihtilafları ve belirsizlikleri önleyecektir.  

Vergiler

Kira sözleşmesinin imzalanması ve yürütülmesi ile ilgili doğabilecek damga vergisi, harçlar vb. yükümlülüklerinin ayrıntılı olarak kim tarafından ne oranda ödeneceği kararlaştırılmalıdır. Örneğin; bir işyeri kira sözleşmesinde kiralananın kullanımı sebebi ile çevre temizlik vergisinin kiracı tarafından ödenmesine karar verilirken, emlak vergisi kiralayan tarafından, damga vergisinin ise yarı yarıya ödenmesine kararlaştırılabilir.