Kira Sözleşmesi Hangi Durumlarda Feshedilir?

Kiracılar kiraladıkları konuttan ayrılmak istiyorsa en az 15 gün önceden ev sahibine durumu bildirmek zorunda. İşte kira sözleşmesinin feshedilmesiyle ilgili bilmeniz gerekenler…

Evi boşaltma isteği bildirisi, kısaca ev sahibinize evden ayrılacağınız tarihi belirten bir mektuptur. Bu tarih ile ev sahibinin eline sizin bildirinizin geçtiği tarih arasında en az 15 gün olmalıdır.

15 gün dolmadan önce ayrılmak istiyorsanız, ev sahibinize bunu söyleyerek evin anahtarını kendisine veriniz böylece konutu daha erkenden başkasına kiraya verilebilir. 15 gün dolmadan önce eve kiracı bulunursa, yeni kiracının taşındığı günden itibaren kira sorumluluğu sizden kalkar.

Unutmayın, kira sözleşmesi süresi dolduğunda siz veya ev sahibi bir bildiri verene kadar sözleşme otomatik olarak olarak devam eder. 

Kira süresi sona ermiş olduğu halde kiracı ihbar süresi dahilinde mülk sahibine kiracılık ilişkisini sonlandırmak istediğine dair bildirimde bulunmadığı takdirde kira sözleşmesi kendiliğinden yenilenmiş sayılır ve sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelir.

Kira sözleşmesinin kiracı tarafından fesih edilebilmesi için uyulması gereken ihbar süreleri olduğu unutulmamalıdır.

Kira sözleşmesi belirli süreli olarak imzalanmış olsa bile bu belge kullanılarak mülk sahibine kiracılık ilişkisinin sonlandırılacağının bildirilmesi kiracının haklarını garanti altına alacaktır.

Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Uzun dönem kiralamalar, hem ev sahipleri hem de kiracılar için avantajlıdır. Çünkü her kiracı, evi ve huzuru daim olsun ister. Ev sahipleri ise yeniden kiracı bulma, evi yenileme ya da tadilat işlemlerini organize etme gibi süreçlerle uğraşmak istemez.

Bunlar yerine, güvendiği bir kiracıya dairesini emanet etmek ister. Ancak ne yazık ki, kiralama süreci her iki taraf için de ideal şekilde ilerlemeyebilir.

Hem kiracı hem de ev sahibi kaynaklı olmak üzere; kira kontratı, belirtilen süre öncesinde feshedilmek istenebilir. Bu gibi durumlarda, her iki taraf için farklı zorunluluklar bulunsa da çözüm genellikle iki tarafın uzlaşmasıyla sağlanır.

Kiranın düzenli olarak ödenmemesi, evin kira kontratında belirtilen amaç dışında kullanılması ya da gerekli şartların yerine getirilmemesi gibi fesih şartlarını mümkün kılan durumlar da mevcuttur. Yalnızca ev sahipleri değil kiracılar da farklı sebeplerden sözleşmelerini erken feshetmek isteyebilir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Sonra Erer?

Karşılıklı olarak herhangi bir problem yaşanmadığında kira sözleşmesi belirtilen tarihler arasında geçerlidir. Tarih dolduğunda ise kira sözleşmesi yenilenir ya da sonlandırılır. Yenileme işleminde fiyatta ve şartlarda yenileme yapılabilir. Kira sözleşmesinin süresinin dolduğu durumlarda iki taraf da aynı şartlarla sözleşmenin devam etmesini kabul ederse, sözleşmedeki tüm koşulları aynen korunur. Eğer ev sahibi kira kontratına yeni bir şart eklemek isterse kira kontratının dolduğu ay yeni bir kontrat yaparak bu maddenin eklenmesini sağlayabilir. Kira sözleşmesi feshinin farklı sebepleri bulunmaktadır:

Kira Sözleşme Süresinin Bitmesi

Kira sözleşmeleri genellikle 1 yıllık yapılır. Sözleşmede, açık ya da örtülü olarak belirtilen süre erdiğinde ise hem sözleşme hem de sözleşmede yer alan bağlayıcı şartlar ortadan kalkar. Her iki taraf da yeniden bir araya gelip sözleşmeyi yenilemeli ve şartları yeniden oluşturmalıdır.

Sözleşmeyi yenileme sürecinde kiracıyla problem yaşanmaması için, sözleşme bittikten sonra gerçekleşecek zam oranını, açık bir şekilde yapılan kontrata eklenmesi gerekir.

Kontratın ‘Belirsiz Süreli Kira Kontratı’na Dönüşmesi

Süresi dolmasına rağmen herhangi bir taraftan yenileme ya da fesih talebinin gelmemesi halinde, sözleşme aynı şartlarla yenilenmiş sayılır ve 1 yıl boyunca devam eder. Bu gibi durumlarda, kira kontratı ‘belirsiz süreli kira kontratı’ olarak anılır.

Kiracı, normal şartlarda sözleşmenin bitiş tarihinden 15 gün önceden bildirmek şartıyla kira kontratını feshetme hakkına sahiptir. Ev sahibi ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. 10 yılı tamamlayan sözleşmelerde, ev sahipleri 3 ay öncesinde bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilirler.

Kiracının Kontratı Erken Feshetmesi

Kiracı yaşadığı olumsuz bir durumdan dolayı ya da iş değişikliği, sağlık durumu ya da ailevi bir mesele yüzünden kiraladığı evden vazgeçmek durumunda kalabilir.

Kiracının sözleşmeyi süresinden önce feshetme ve daireyi tahliye etme hakkı, 2017 yılında Yeni Borçlar Kanunu’nda 325. madde uyarınca düzenlenmiştir.

Kiracı, sözleşme süresine uymadan daireden taşınmak isterse, dairenin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kirayı karşılamak durumundadır.

Eğer kiracı yerine aynı şartları kabul edecek ve sözleşmeyi devralabilecek birini kısa sürede bulursa, bu sorumluluktan da kurtulmuş olur. Burada öncelikli şart, ev sahibinin devralma sürecini ve devralacak kişiyi onaylamasıdır.

Ev sahibi, yeni kiracı için sözleşme yenilemelidir ve sözleşme şartlarını değiştirebilir.

Kiracının Daireyi Kötüye Kullanması

Kira kontratının, ev sahipleri tarafından feshedilmesinin en büyük sebeplerinden biri de dairenin kötüye kullanılması nedeniyle ortaya çıkar.

Peki dairenin kötüye kullanımı neleri kapsar?

• Kiralık dairenin demirbaşlarına zarar vermesi,
• Sözleşmede belirtilen ekonomik ve fiziksel yükümlülüklerini yerine getirmemesi,
• Kirayı geç ödemesi ya da hiç ödememesi,
• Kiralanan daireyi amacından farklı olarak kullanması,
• Kiraladığı daireyi ev sahibine haber vermeden başka kişilere kiralaması.

Yukarıda paylaştığımız durum ya da durumlar, kira kontratının direkt olarak fesih edilebilmesine zemin hazırlayan durumlardan birkaçıdır.

Erken fesih durumunda, ev sahibi depozito talep edebilmekle birlikte; ev sahibinin, bu depozitonun yalnızca uygun gördüğü kısmını ödeme hakkı saklıdır.

Çünkü ev sahibi, kiracının daireden erken tahliye edilmesiyle doğan zararını ancak bu şekilde karşılayabilir.

Kiracının İflası ya da Vefatı

Kira sözleşmesini geçersiz kılan en net maddelerden biri de kiracının, iflas ya da vefat gibi kendisine sunulan sorumlulukları yerine getiremeyecek durumlara maruz kalmasıdır. Bu tip bir durumda, sözleşme feshedilir.

İflas durumunda ev sahipleri zaman içerisinde doğan maddi zararının karşılanması için mahkeme yoluna gidebilir. Ödemeyle ilgili güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre sunan ev sahibi, kendisine herhangi bir biçimde güvence verilmezse sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracının vefat etmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshetmelidirler.