Kira Mahkeme Kararıyla Yeniden Belirlenebilir mi?

Koronavirüs salgını birçok alanda hukuki uyuşmazlığı beraberinde getirecektir. Bu uyuşmazlıklardan karşımıza çıkacaklardan önemlileri, kira sözleşmelerinde oluşan ifa güçlüğü karşısında uyarlanması veya açılabilecek sözleşmenin feshi davalarıdır.

Kira sözleşmesinin uyarlanması için taraflarca açılabilecek davalarda, yargılama süreci sonunda kira bedeli ifa zorluğunu meydana getiren mücbir sebep doğrultusunda yeniden belirlenebilir. Tarafların kira bedeline ilişkin uyarlamayı karşılıklı olarak yapabilmesi de mümkün.

Dünyadaki ve ülkemizdeki olağan dışı durum devam ederken, bu davanın açılarak mahkeme huzuruna taşınması davacı tarafa kısa zamanda hukuki fayda sağlamayacaktır. Yazımızn devamında salgın sebebiyle açılacak kira sözleşmesi uyarlanması davalarına ilişkin bilgi verilecek. 

Taraflar, aralarında akdedilen kira sözleşmesi hükümleri gereğince karşılıklı olarak borç ve ifa sorumlulukları ile bağlıdır. Kira sözleşmelerine ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunumuzda yer almakta olup, iş bu kanuna aykırı olmayan sözleşme hükümlerine ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine uygun davranmaları gerekmektedir.

Fakat kira sözleşmesinde yer alan hükümler çerçevesinde belirlenen hukuki şart ve koşulların tarafların biri ya da bir kaçı aleyhine çekilmez hale gelmesi durumu Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde İfa imkânsızlığı konusu altında aşırı ifa güçlüğü açıklaması şeklinde düzenlenmiştir.

Madde metnine bakacak olursak;

MADDE 138:  Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır…

Şeklinde kanun koyucu tarafından düzenlenmiştir. Maddenin hukuki unsurları göz önünde bulundurulduğunda ise karşımıza aşağıda açıklayacağımız şartlar çıkmaktadır, Şöyle ki;   

Kira sözleşmesinin kiralayan ve kiracı arasında akdedildiği sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun meydana gelmiş olması, 

Borçludan (kiracıdan) kaynaklanmayan bir sebebin ortaya çıkmış olması ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması, 

Borçlu da (kiracı) borcunu henüz ifa etmemiş (kira bedelini ödememiş) olması veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması, 

Şartlarının Türk Borçlar Kanunu Madde 138 çerçevesinde aşırı ifa güçlüğü olarak değerlendirilmesi için aynı anda gerçekleşmiş olması gerektiği hem kanundan hem de yüksek mahkeme kararlarından açıkça anlaşılmaktadır. 

Bu durumda borçlunun (kiracı) Sulh Hukuk Hâkimliğine başvurarak, hâkimden sözleşmenin yeni koşullar neticesinde meydana gelebilecek ekonomik daralma neticesinde düşülen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlanmasını isteme, eğer uyarlamanın mümkün olmadığı halinde ise sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğu açıktır.  Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Sonuç olarak; salgının hızla yayılması ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilmesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında, hukuk ve dürüstlük kuralı gereğince tarafların kendi aralarında yapacakları bir anlaşma ile günümüz koşullarına ilişkin bir uyarlama yapmaları daha uygun ve zahmetsiz olacaktır.

Eğer taraflar bu uyarlamayı kendi aralarında yapamazlar ise; Türk Borçlar Kanunu madde 138 kapsamında sözleşme şartlarının borçlu aleyhine değişmesi halinde hakime başvurup kira sözleşmesinin uyarlanmasını veya feshini talep edebilir.

Yalnız yukarıda saydığımız şartlarının tümünün oluşması gerekmektedir ve bu şartların oluştuğunu borçlu kiracı ispatlamak zorundadır.

Ayrıca borçlu tarafından bu döneme ilişkin ödemelere ve devamına ilişkin uyarlama talebinde bulunulacak ise, yerine getirilen ödeme açıklamalarında ihtirazi kayıt ile yapılması önem arz etmektedir. 

Karar