İnşaat maliyetleri, konut fiyatları ve riskler

ALT ENDEKSLERDEKİ DURUM NE?

TÜİK, İnşaat Maliyet Endeksi’nin alt endeksleri kapsamında personellik endeksi ve gereç endeksini de yayınlıyor. TÜİK’in hesaplamalarına nazaran; bir evvelki yılın birebir ayına nazaran materyal endeksi %32,17 ve personellik endeksi de %19,45 artmış. Personellik endeksinin yüklü olarak taban fiyat artışından kaynaklandığını varsayabiliriz. Lakin gereç fiyatlarındaki artışın pek çok sebebi olabilir.

Başka iki alt endeksi ise bina inşaatı maliyet endeksi ve bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi. Bunlardan “bina inşaatı maliyet endeksi”, bir evvelki aya nazaran %7,78, bir evvelki yılın tıpkı ayına nazaran %28,36 artarken “bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi”, bir evvelki aya nazaran %6,30, bir evvelki yılın tıpkı ayına nazaran %26,00 artmış.

KONUT FİYATLARINDA DURUM NE?

Konut fiyatlarındaki seyri Merkez Bankası’nın “Konut Fiyat Endeksi-KFE” üzerinden takip ediyoruz. Buna nazaran; 2020 yılı Aralık ayında bir evvelki aya nazaran %1,7 oranında artan KFE, bir evvelki yılın birebir ayına nazaran nominal olarak %30,3 oranında artmış. Sanki bu artış maliyet kanalından mı yoksa talep artışından mı kaynaklanıyor? Bunu bir yanıt bulmak için TÜİK ve Merkez Bankası datalarından hareketle bir grafik oluşturdum.

ARTIŞLARIN SEBEBİ NE OLABİLİR?

Grafiği hazırlarken bilgi seti olarak, konut kredi faizlerini, Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’ndeki ve İkamet Gayeli Bina Maliyet Endeksi’ndeki yıllık yüzde değişimi aldım. Elbette inşaat maliyetlerindeki artışlar konut satış fiyatlarının belirlenmesinde değerli bir değişken. Fakat bilgilere baktığımızda, her ne kadar son devirde ikamet hedefli bina maliyetindeki artışlar ile konut fiyatları ortasında yanlışsız orantılı bir bağlantı var üzere görünse de geçmiş dataları de göz önüne alırsak bu varsayım doğrulanmıyor. Öte yandan konut kredisi faizleri düştükçe konut fiyatlarının arttığını görüyoruz. Bu durum TCMB’nin son çalışmalarından birisinde ulaştığı; “yıllık konut faiz oranlarındaki 1 puanlık düşüşün, konut fiyatlarını % 2,1 artırdığı” bulgusu ile de örtüşüyor. Her ne kadar bu kolay tahlilde konutların arsa maliyetini ihmal etmiş olsak da sonuncu satış fiyatı ve kredi oranı ortasındaki münasebet konut fiyatlarında bir balon oluşumu olup olmadığını sorgulamamızı gerektiriyor.