Gayrimenkulde Değer Artış Payı Nasıl Hesaplanacak?

Çevre ve Şehircilik bakanlığının yayınladığı yönetmeliğe göre, imar planlarında bir değişiklik yapılırsa ve bu değişiklik taşınmazda değer artışı ortaya çıkarırsa, devlet, bu değer artışının tamamını tahsil etmeden kazmayı vurdurmayacakmış.

Cumhurbaşkanlığı hükümet sistemi döneminde alınan kararların tekrar tekrar revize edilmesine alıştık.

Bunun sebebi devletin bütünleşik aklına sahip, görevlendirilmiş kurumların değil, aklına parlak fikir gelen hükümet yetkililerinin sabırsızlıkla bunu karara dönüştürme arzusu yatıyor olabilir.

Çevre ve Şehircilik bakanlığının yayınladığı yönetmeliğe göre, imar planlarında bir değişiklik yapılırsa ve bu değişiklik taşınmazda değer artışı ortaya çıkarırsa, devlet, bu değer artışının tamamını tahsil etmeden kazmayı vurdurmayacakmış.

Bu defa, alınan karar ve yapılan düzenlemeyle işin matematiği de ihmal edilmiş görünüyor.

Konuyu matematiksel bir örnekle ele alalım, önce varsayımlar;

Arsa alanı: 2.000 metrekare

Emsal: 1 (bir) (Bu arsa üzerine arsanın metrekaresi kadar satılabilir alan inşa edilebilir.) 

Satılabilir alan: 2.000 metrekare

Arsanın piyasa değeri: metrekaresi 5.000 lira ve toplam değeri 10 milyon liradır. 

Metrekare üretim maliyeti: 4.000 lira (İnşaat, resim harç, vergi, finansman, reklam ve satış giderler vs. her şey dâhil) 

İnşaatın metrekare satış fiyatı: 12.000 lira

Beklenen toplam ciro: 24.000.000 lira (2.000 metrekare * 12.000 lira) 

Toplam maliyet: 18.000.000 lira (Arsa 10.000.000 lira ve üretim 8.000.000 lira) 

Beklenen Kar: 24.000.000 – 18.000.000 = 6.000.000 lira

Bu basit başlangıç fizibilitesinde imar planında bir değişiklik talep edilmiyor ve mevcut yasal haklar çerçevesinde üretim yapılıyor.

İmar Planında Değişiklik teklifi

Yeni karar diyor ki, eğer arsa sahibi mevcut arsa üzerine bir emsal yerine üç emsal inşaat yapmak istiyorsa gelsin, müracaat etsin.

İmar Planı Değişiklik Talebi Örneği:

Emsal: 3 (üç)

Bu durumda arsa üzerine 6.000 m2 satılabilir alan üretileceği için arsanın değeri de artacaktır. İşte bu yeni karara göre arsadaki bu değer artışının tamamını kamu alacaktır; hem de daha inşaat başlamadan.

Yeni Fizibilite:

Beklenen toplam ciro: 72.000.000 lira (6.000 metrekare *12.000 lira)

Beklenen toplam maliyet: 34.000.000 lira (10 milyon arsa ve 24 milyon lira üretim (6.000 metrekare*4.000 lira )

Beklenen toplam kar: 38.000.000 lira (72 milyon satış cirosu ve 34 milyon maliyet)

Oluşan değer artışı: 32.000.000 lira (38 milyon lira – 6 milyon lira)

İşte devlet diyor ki “eğer benden imar mevzuatı değişikliği talep edilir de emsalin üçe çıkarılması istenirse, bu 32 milyon lira değer artışının tamamı, inşaat başlamadan, gösterilecek kamu kurumlarına ödenmelidir.

Devlete soru: Değer artışının tamamına devlet el koyacaksa vatandaş ve firmalar niçin emsal artışı talep etsin?

O kadar uçuk ve imkânsız bir matematik ki, herhalde, kastedilen bu değildir, diye düşünülebilir.

Daha Makul ve Mutedil Bir Fizibilite Olabilir mi? 

Bakalım.

“Bir emsal”i olan arsanın değeri 10 milyon lira ise, “üç emsal”i olan arsanın da değeri 30 milyon lira olur. Bu durumda değer artış farkı 20 milyon lira olur.

Devlet de muhtelif kurumlar arasında paylaştırmak amacıyla bu parayı peşin olarak tahsil etmek ister.

Daha mutedil ve makul görünen bu yöntemin seçileceğinin bir garantisi yok; yine de varsayalım ki devlet lütfetti ve bu yöntemi seçti.

Yani önceki projede devlet 32 milyon lira istiyorken, bu yöntemle 20 milyon lira istiyor.

Yine de kimsenin bu seçeneğe sıcak bakacağını düşünmüyorum çünkü imar artışının oluşturacağı değeri başlangıçta devlete ödemektense, kanaatimce, herkes gider aynı nitelikte iki arsa daha alır.

Çünkü Türkiye’de, matematiksel yararı olmayan bir proje için, hiç kimse, kendini imar artış prosedürleri cenderesine sokmak istemez.

Türkiye’de herkes biliyor ki “belediyelere bulaşmak” iyi bir şey değil; çünkü iş bittikten sonra da her an birileri gelip “sizin ödediğiniz değer artış payı çok az olmuş ve belediyeyi zarara uğratmışsınız, bunu telafi etmeniz lazım “ diyebilir.

Aşırı Düzenleme Sistemi Dondurur

Ne piyasaları başıboş bırakmak iyi bir şey ne de aşırı düzenleme. Birinde usulsüzlükler ve haksız kazançlar ortaya çıkarken diğerinde işler durma noktasına gelebilir.

Kentsel dönüşüm ve yeni konut üretim işi her geçen gün pahalılaşıyor ve zorlaşıyor; böyle giderse, altı ay sonra piyasada yeni konut açığı ve yüksek fiyat artışları oluşabilir.