Döviz kurunun düşmesinin / artmasının emlak fiyatlarına etkisi

3 Kasım 2015 tarihinde eklendi.

7 Haziran 2015 seçimlerinden sonra Dolar / TL paritesinin tarihi seviyelere yükselmesi ve siyasi belirsizlik, bankalardan alınan konut kredilerinin ödenmemesi nedeniyle icradan konut satışlarının artması ve müteahhitlerin maliyet artışı nedeniyle zam konusunda kararsızlık yaşamaları konut sektöründe duraksamaya neden olmuştu. Dolar kurunun bu derece yükselmesi inşaat maliyetlerini de aynı seviyede arttırdı. Birçok inşaat firması, projeleri için gereken sermaye ihtiyacını finansman kullanarak karşılama yoluna gitmektedir. Bu sebeple, döviz cinsinde borçlanan firmaların ödemelerde sıkıntılar yaşaması muhtemel görünüyor. Bu problem, döviz kurunun artış derecesine doğrudan bağlı olmakla beraber, yüksek oranlarda kur artışı bir çok inşaat firmasını da iflasa kadar sürükleyebilmektedir.

İnşaat maliyetlerindeki öğelerin yaklaşık olarak yüzde 80’i dövize endekslidir. Bu durum da döviz kurlarındaki değişikliğin inşaat maliyetine direkt olarak etki etmesi anlamı taşımaktadır. İnşaat maliyetlerindeki en önemli öğelerden olan çimento, demir ve kum da yakın zamanda yaşanan %10 ile %25 arası fiyat artışları, direkt olarak inşaat maliyetlerini yukarılara çekmiştir. Kum, demir, çimento gibi malzemeleri tedarik eden firmalar ise, değişken döviz koşullarından minimum oranda etkilenmek için fiyatlarını aynı oranlarda güncellemektedir. Ayrıca bu malzemelerin peşin olarak değil de vadeli olarak alımı da vade farkı bedeli ortaya çıkarmakta ve maliyetleri aynı şekilde arttırmaktadır.

Döviz kurlarındaki artış; yatırımcıların, parasını gayrimenkule değil de dövize ya da faize yapmasına neden oluyor. Bu nedenle gayrimenkule azalan talep, maliyetleri artan inşaat firmasının satış hızını azaltmakla beraber, kârlılığı da düşürmektedir. Bu olumsuz durumun etkileri kısa vadede fiyatlara yansıtılmazken, uzun vadede fiyatların artması kaçınılmaz olabilmektedir. Döviz kurlarının artması, yabancı yatırımcıların ülkemizde gayrimenkul almasını sağlayabilirken; yabancı yatırımcının yerli yatırımcıya oranla düşük oranlarda (ortalama %10) olması gayrimenkul sektörünü döviz artışı konusunda yeterince korumaya alamamaktadır.

Maliyet nedeniyle konut fiyatlarının artmasını bir örnekle açıklayalım. Örneğin yaşadığınız bölgede döviz kurunun yükseldiği sırada inşa edilen bir projeyi düşünün. Bu projedeki konutlar yeni olması nedeniyle, zaten çevredeki diğer konutlara göre biraz daha yüksek fiyattan satışa sunulacaktır. Yeni olmasının yanı sıra dövize endeksli maliyeti nedeniyle de fiyatların artması kaçınılmaz olacaktır. Bu fiyat artışı ile, yeni yapılan konutlar ile diğer konutların fiyatları arasındaki makas iyice açılacaktır. Bunu fark edecek diğer konut sahipleri de fiyatlar da artışa gidecektir. Bu durumda genel olarak emlak fiyatlarında, o bölge için bir artış anlamına gelmektedir.

Bu konuyla ilgili olarak aşağıdaki yazılarımı da inceleyebilirsiniz.

Etiketler:

Yorumlar

Henüz yorum yapılmamış.

Sayfa başına git